Comprei um imóvel, mas o vendedor não quer me dar a escritura, o que eu faço?

No momento de comprar um imóvel é necessário tomar certas cautelas para evitar futuras dores de cabeça. Portanto, o ideal é avaliar se o imóvel possui escritura pública, se possui dívidas de IPTU, ITR; se há ações judiciais em andamento questionando a propriedade do imóvel, e se o imóvel não possui restrições como hipoteca, etc. Enfim, ver se o imóvel seja rural ou urbano encontra-se devidamente regularizado e sem ônus.

E no caso em que o imóvel se encontra devidamente registrado, sem ônus, dívidas, hipotecas e o vendedor se recusa a entregar a escritura pública definitiva do imóvel o que pode ser feito?

Primeiramente, é preciso verificar se o imóvel possui escritura pública e se o vendedor realmente é o legítimo proprietário do imóvel. Cabe destacar que a Lei exige que imóveis que possuam valor acima de 30 (trinta) salários mínimos possuam escritura pública.

Além disso, é necessário que o imóvel esteja individualizado, isto é, que haja na matrícula a descrição da metragem do terreno e que ele não esteja dentro de um todo maior. Ademais, é preciso que tenha sido pactuado entre as partes o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, onde constará a especificação do imóvel, número de matricula do registro de imóveis, além dos ajustes sobre valor a ser pago pelo imóvel, parcelas e condições da compra e venda.

Assim, caso o imóvel esteja devidamente regularizado no registro de imóveis e haja o contrato de promessa de compra e venda em que não tenha sido pactuada cláusula de arrependimento, poderá o comprador ajuizar perante o foro onde está localizado o imóvel a chamada ação de adjudicação compulsória para que o juiz expeça carta de adjudicação para se proceda o registro no cartório de registro de imóveis.

Para ajuizar a ação de adjudicação compulsória há alguns requisitos tais como:

1. Contrato de promessa de compra e venda por instrumento público ou particular, não é necessário que este contrato seja registrado na matrícula do imóvel perante o registro de imóveis.

2. Não haja cláusula de arrependimento, ou seja, a compra do imóvel deve ter sido pactuada de forma irretratável.

3. Haja a prova de quitação do valor do imóvel, tais como recibos, comprovantes de transferência bancária, etc.

4. O imóvel não possua dívidas como: IPTU, ITR, etc.

Cabe ressaltar que o direito a adjudicação compulsória do imóvel é um direito potestativo e imprescritível, ou seja, pode ser requerido a qualquer momento desde que presentes os requisitos da ação judicial.

Também é possível utilizar esta ação judicial no caso em que o vendedor falece antes de transferir a propriedade para o comprador, ou no caso em que não foi possível localizar o vendedor. Caso o vendedor se recuse a entregar a escritura pública, é preciso provar que há esta recusa para ingressar com a ação de adjudicação compulsória , podendo ser provado por meio de testemunhas, provas documentais, mensagens, etc.

A ação de adjudicação compulsória também poderá ser ajuizado pelo vendedor caso o comprador se recuse a proceder a transferência da propriedade para si.

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